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不动产是指实物形态的不动产土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。[2]如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产估价规范：房地产（real estate，real property），土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。自然特性：不动产作为自然物的特性有：1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。2、个别性：也称独特性、异质性，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。5、保值增值性：相对于其他财产所具有的特性。社会经济特性：体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。2、用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

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